quarta-feira, 12 de maio de 2010

Indenização por inobservância da boa-fé em fase pré-contratual

Segue notícia retirada do Portal TJMG - Tribunal de Justiça de Minas Gerais[1]

"26/03/2010 - Imobiliária indeniza cliente


A 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) manteve a sentença que condenou uma imobiliária de Uberaba, Triângulo Mineiro, a indenizar A.R.A. em R$ 51.750 por negociar com terceiros três lotes que já tinham sido vendidos a ele.

Segundo os autos, em dezembro de 2002, a imobiliária vendeu três lotes a A.R.A. no loteamento denominado Residência Budeus pelo valor de R$17.500. Entretanto, em abril de 2005 e abril de 2007, a imobiliária alienou os mesmos imóveis a outras pessoas. A imobiliária em sua defesa sustentou a inexistência da compra e venda com o primeiro adquirente. Além disso, argumentou que ele anuiu com as negociações com os atuais proprietários.

O juiz da 2ª vara cível da comarca de Uberaba condenou a imobiliária a indenizar o valor acima referido, o que provocou a inconformidade por parte dessa. Ao analisar o recurso interposto pela imobiliária, que pleiteou a modificação da sentença, o desembargador relator, Antônio de Pádua, fundamentou que não ficou comprovado, no processo, a anuência de A.R.A. com a venda dos lotes para terceiros.

Além disso, o magistrado destacou em seu voto: “De acordo com o princípio da boa-fé contratual, todos devem comportar-se de acordo com um padrão ético de confiança e lealdade, observando os procedimentos necessários, mesmo que não previstos de forma expressa nos contratos, para o fim de se permitir a realização das justas expectativas surgidas em razão da celebração e da execução da avença. Diante desse princípio, depois de alienar um bem e receber o respectivo preço, a parte que o transfere em caráter definitivo a terceiros deve, sem prejuízo de outras sanções cabíveis, responder civilmente pelos prejuízos causados ao primeiro adquirente, decorrente da malograda transação”.

Os demais componentes da turma julgadora, desembargadores Hilda Teixeira da Costa e Rogério Medeiros, votaram de acordo com o relator.

Assessoria de Comunicação Institucional - Ascom

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Processo nº: 1.0701.07.188417-8/001"

Comentários:

O texto transcrito noticia aplicação prática do princípio da boa-fé na fase pré-contratual, in casu, em virtude da quebra de expectativas em relação ao negócio jurídico. Tal princípio se mostra essencial tanto na execução quanto na interpretação dos contratos, pois, como nos lembra Orlando Gomes, uma vez que vigora o princípio do consensualismo, é inadmissível a interpretação literal ou estrita como acontecia, por exemplo, nos chamados contratos de direito estrito existentes à época da Roma antiga.[2]

A fim de evitar qualquer confusão, necessário esclarecer que aqui se refere à boa-fé objetiva, conceituada, no entendimento de Caio Mário, como criadora de deveres positivos “já que exige que as partes tudo façam para que o contrato seja cumprido conforme previsto e para que ambas obtenham o proveito objetivado...O seu conteúdo consiste em padrão de conduta, variando as suas exigências de acordo com o tipo de relação existente entre as partes”[3], ou seja, como fonte geradora de deveres de conduta que objetivem o fiel cumprimento do escopo contratual. Uma vez que é impossível enumerar exaustivamente todas as condutas que devem ser observadas pelas partes em cada caso específico, justifica-se a aplicação do princípio da boa-fé, que estabelece, de forma genérica, um padrão comportamental devido pelas partes.

O Código Civil de 2002, ao determinar no art. 422 que “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”, reconhece a importância deste princípio no âmbito dos contratos e define, no entendimento de Orlando Gomes, sua função supletiva, ou seja, como fonte geradora de deveres implícitos anexos às obrigações expressamente contraídas, deveres estes que contribuam para a satisfação das expectativas das partes em relação ao contrato[4].

Como brilhantemente ensina Menezes Cordeiro através da primazia da materialidade subjacente, “o Direto visa, através dos seus preceitos, a obtenção de certas soluções efectivas; torna-se, assim, insuficiente a adopção de condutas que apenas na forma correspondam aos objectivos jurídicos, descurando-os, na realidade, num plano material. A boa fé exige que os exercícios jurídicos sejam avaliados em termos materiais, de acordo com as efectivas conseqüências que a acarretem”[5]. Desta forma, fica clara a idéia de boa-fé como comportamentos devidos, mesmo que não expressamente acordados, que influenciem, positivamente e com efeitos práticos, de forma a corroborar o adimplemento das obrigações contraídas em razão do negócio jurídico.

Curioso, entretanto, não ter o legislador previsto expressamente no dispositivo legal citado, que a boa-fé deve ser observada também nas fases pré e pós-contratual, pois, como exemplifica a decisão do TJMG acima colacionada, devem estar presentes, desde o início e inclusive após a execução, os deveres de conduta acessória que permitam a plena consecução das obrigações contraídas, uma vez que são criadas nas partes expectativas que merecem a atenção do direito. Tal conclusão é possível por meio da interpretação extensiva do art. 422, Código Civil, esta defendida por doutrinadores como Caio Mário e Orlando Gomes, pois, em virtude da inexistência de prestação expressa a ser cumprida nas fases pré e pós-contratual, a boa-fé atua como criadora de deveres jurídicos para as partes, deveres estes que dificultam a lesão a uma das partes pela outra, ou seja, dificultam a frustração de expectativas razoavelmente concebidas pelas partes, como bem exemplifica a decisão do TJMG acima.



[2] GOMES, Orlando. Contratos, 26ª edição. Rio de Janeiro, Forense, 2009. Item 21.

[3] PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil vol. III: Contratos, 13ª edição. Rio de Janeiro, Editora Forense, 2009. Item 185-A.

[4] GOMES, Orlando. Contratos, 26ª edição. Rio de Janeiro, Forense, 2009. Item 21.

[5] CORDEIRO, António Menezes. Tratado de Direito Civil Português: Parte Geral,Tomo I, 2ª edição.Editora Almedina, 2009. Item 76.

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