terça-feira, 11 de maio de 2010

Sobre a polêmica natureza do contrato de locação de shopping center

De início, assim a ABRASCE (Associação Brasileira de Shopping Centers) define o shopping center: "um centro comercial planejado sob uma administração única, composto de lojas destinadas à exploração comercial e à prestação de serviços, sujeitas a normas contratuais padronizadas, para manter o equilíbrio da oferta e da funcionalidade, assegurando a convivência integrada e pagando um valor de conformidade com o faturamento".

O shopping center é um estabelecimento com fins econômicos que vem ganhando cada vez mais importância em nossas vidas, não só pela maior segurança que nos proporciona (se comparado ao comércio de rua), mas também pela reunião de diversos tipos de lojas - fator facilitador para o frequentador - e pelas opções de lazer, que vêm ocupando cada vez mais espaço nos shoppings (em especial, cinema, academia e restaurantes). Considerando que passamos cada vez mais tempo nessa estrutura altamente organizada, faz-se necessário entender um pouco mais sobre ela.

É cediço que os shopping centers não são organizados por acaso. Toda a sua organização resulta de planejamento mercadológico, realizado pela administração, o que diferencia o shopping de uma simples reunião de lojas. Esse planejamento que é absolutamente necessário, permite-nos compreender o conceito de tenant mix, que é justamente o resultado final desse estudo, ou seja, a reunião e disposição de lojas em razão de suas diferentes atividades, com objetivo de aumentar o número de clientes e elevar as vendas, otimizando a concorrência.

A questão que gera controvérsias é relativa à natureza do contrato realizado entre lojistas e empreendedores. O contrato apresenta semelhanças com a locação de imóvel posto que uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo daquele espaço mediante pagamento. Porém dele se distingue por suas peculiaridades, porque o shopping possui justamente o tenant mix, caracterísitca que o torna diferenciado dos demais aglomerados comerciais. Isto acaba por interferir no contrato.

Há diversos posicionamentos judiciais e doutrinários relativos à natureza destes contratos. Vejamos alguns deles.


EMENTA: AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - CONTRATO DE "SHOPPING CENTER" - EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO - VÁCUO NORMOLÓGICO. APLICAÇÃO DA LEI DE LOCAÇÕES - SUCESSO DO EMPREENDIMENTO - INTERESSE COMUM - RESPONSABILIZAÇÃO DO EMPREENDEDOR PELOS PREJUÍZOS CAUSADOS À PARTE LOCATÁRIA - IMPOSSIBILIDADE - ATIVIDADE COMERCIAL - RISCO DO LOJISTA. Se o objetivo dos shoppings centers, por se tratar de um complexo de relações e investimentos vai muito além de uma mera locação, exige-se regulamentação legal própria. Esta não existindo, devem tais relações ser submetidas ao inquilinato urbano, na modalidade de locação não residencial, nos termos da Lei nº 8.245/91. Não se cogita de responsabilidade do empreendedor, por eventuais danos sofridos pelo lojista, isso porque, além de não demonstrada a existência de sua culpa pelo insucesso do estabelecimento comercial ali instalado, o risco é ínsito a quem se propõe exercer a mercancia. (TJMG - 18ª Câmara Cível - apelação n° 1.0024.04.194701-1/001 - Des. Rel. Unias Silva - j. 06/02/2007 p. 23/02/2007) (grifos nossos)

Já o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial n.º 178908, afirmou que "os contratos de locação de espaços em shopping center são contratos atípicos, ensejando locação de bens e serviços."

Em relação aos doutrinadores, Rubens Requião entende que na relação jurídica entre o empreendedor e o lojista há uma coligação de contratos, dentre os quais o de locação. Já Caio Mário admite que existem aspectos bastante específicos na relação contratual dos shopping centers, mas não os consideram como suficientes para descaracterizar sua natureza locatícia.

Fato é que este contrato é tratado pela lei 8.245/91 (lei de locação) como sendo de locação não residencial. Todavia, ele é peculiar em relação aos demais negócios jurídicos desta mesma natureza. O artigo 54 da referida lei esclarece que nesses contratos prevalecem as disposições livremente pactuadas pelas partes e as disposições procedimentais previstas na lei de locação. Dentre as condições normalmente pactuadas de forma livre, se encontram algumas que demonstram a singularidade deste tipo de contrato. Por exemplo, a loja ocupa um ponto mediante pagamento mensal de quantia ao locador, composta por uma parte fixa (correspondente a aluguel mensal, reajustável periodicamente) e uma variável (porcentagem relativa ao faturamento do lojista), sendo que este pagamento mensal é realizado em dobro no mês de dezembro.

Entendo, em conclusão, que, apesar de a relação contratual ser próxima à relação de locação, não se pode olvidar dos elementos especiais dos contratos de shopping center. Deste modo, o contrato se encontra próximo de um contrato misto, pois é formado pela locação não residencial (típica, regida pela lei de inquilinato) e por elementos atípicos, traduzidos nas cláusulas específicas pactuadas entre as partes, como as citadas supra.


BIBLIOGRAFIA:

ABRASCE : http://www.portaldoshopping.com.br/index.asp
PEREIRA, Caio Mário da Silva - Instituições de Direito Civil, v. III, Ed. Forense, 11ª edição.
REQUIÃO, Rubens - Curso de Direito Comercial, Editora Saraiva, 29ª edição.
DINIZ, Maria Helena - Tratado Teórico e Prático dos Contratos, Ed. Saraiva, Vol, 5º, edição 2003.
Acórdãos indexados do TJMG
acesso em 11/05/2010

Um comentário:

Isabela Guimarães Rabelo do Amaral disse...

Assunto interessante e importante para saber a quais regras tal contrato estará submetido.

Isabela Guimarães